无锡市物业管理条例 （2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务 委员会第二十三次会议 通过 2015年5月29日江苏省 第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 根据2021年8月26日无锡市第十六届人民代表大会 常务委员会第四十一次会议通过 ，2021年9月29日江 苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会 议批准的《无锡市人民代表大会常务委员会 关于修改 〈无锡市物业管理条例 〉的决定》修正） 目 录 第一章 总则 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 旧住宅小区物业管理 第七章 拆迁安置房小区物业管理 第八章 法律责任─ 1 ─ 第九章 附则 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法 权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据 《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江 苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条 例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适 用本条例。 第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作 的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任 机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。 街道办事处（镇人民政府）应当明确负责物业管理的部 门，配备专职工作人员，并履行以下职责： （一）组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届 和物业管理委员会组建； （二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员 会依法履行职责； （三）指导物业承接查验及物业管理项目的交接；─ 2 ─（四）监督、指导物业服务人依法履行义务； （五）统筹协调、监督指导辖区内其他物业管理活动； （六）落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。 社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（镇人 民政府）开展物业管理的相关工作，发挥党建引领下的社区居 （村）民委员会、物业服务企业协调运行机制在社区治理中的 作用。 第四条 市物业管理行政主管部门履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策并组织实施； （二）（二）指导、监督县级市、区物业管理行政主管部 门开展物业管理的监督管理工作； （三）指导、监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使 用； （四）（四）建立健全业主委员会、物业管理委员会成员 培训制度； （五）（五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议 事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准； （六）（六）建立统一的物业管理信用信息、业主电子共 同决策等信息系统； （七）（七）指导行业协会制定和实施自律性规范； （八）（八）实施物业管理方面的其他监督管理职责。─ 3 ─ 区物业管理行政主管部门履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理相关政策和制度； （二）监督管理辖区内物业服务企业和从业人员； （三）（三）负责辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理 （梁溪区、滨湖区、新吴区除外）、 审批和使用； （四）（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会 成员开展培训； （五）（五）指导街道办事处（镇人民政府）实施 与物业 管理相关工作； （六）（六）落实物业管理方面的其他监督管理职责。 县级市物业管理行政主管部门应当履行本条第一 款第一 项、第四项至第七项和第二款规定的职责。 发展改革、民政、财政、自然资源规划、城市管理、公 安、市政园林、人民防空等相关部门应当按照各自职责，共同 做好物业管理活动的 有关监督管理工作。 第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机 制，协调解决物业管理重大问题。 街道办事处（镇人民政府）应当会同县级市、区物业管理 行政主管部门建立 由社区居（村）民委员会、 公安派出所、业 主委员会、物业服务人、建设 单位等参与的联席会议制度。联 席会议由街道办事处（镇人民政府）负责 召集，协调处理业主─ 4 ─委员会选举、换届和物业服务人交接过 程中出现的问题，以及 其他重大物业管理纠纷。 建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相 衔接的多元纠纷解决机制，调处、化解物业管理矛盾纠纷。 第六条 突发事件应对期间，物业服务人应当执行政府依 法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工 作；街道办事处（镇人民政府）应当指导物业服务人开展应对 工作，并给予物资和资金支持。 对于物业服务人执行政府依法实施的应 急处置措施和其他 管理措施，业主应当依法 予以配合。 第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定 行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进 诚信经营，提 高物业服务水平。 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第八条 符合成立业主大会条 件的，街道办事处（镇人民政 府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹 备业主大会书面申请后六十日内，组织成立 首次业主大会筹备 组。 筹备组由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设─ 5 ─ 单位、公安派出所、社区居（村）民委员会等 派员组成。筹备 组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当 不少于筹 备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（镇人民政 府）指定人员担任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组 织业主推荐产生。业主对筹备组成员 有异议的，由街道办事处 （镇人民政府）协调 解决。 筹备组中业主成员的 推荐办法应当由街道办事处（镇人民 政府）征求全体业主意见后确定。 第九条 召开业主大会会议，应当于会议 召开十五日前通知 全体业主，街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员 会应当参与指导，对业主大会会议表决 情况进行监督。 业主代表参加业主大会的，在业主大会会议 召开前，应当 就会议议题征集业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决 的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认。 业主大会会议可以采用书面形式或者通过电子投票系统进 行表决。市物业管理行政主管部门应当制定电子 投票管理办 法。 第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目， 先 期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举 产生业 主委员会。首次业主大会会议应当根据 分期开发的物业面积和 进度等因素，在业主大会议事规则中明确 增补业主委员会成员─ 6 ─的办法。 第十一条 业主委员会成员应当 由热心公益事业、责任心 强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员 候选人的 资格应当符合法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定。 业主委员会成员候选人名单应当予以公示，当选人名单应当予 以公布。 业主委员会成员资 格终止的，应当自终止之日起三日内将 其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移 交业主委员会。 第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处（镇人 民政府）物业管理工作人员、社区居（村）民委员会相关人 员、业主大会筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会 成员进行物业管理法律、法规和业务 知识培训，提高物业管理 水平。 第十三条 业主大会和业主委员会应当 按照物业管理相关法 律、法规和本条例等 有关规定履行职责。 业主委员会成员不得实施下列行为： （一）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文 件资料，拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主 委员会换届交接工作； （二）擅自使用业主大会、业主委员会 印章；─ 7 ─ （三）（三）违反业主大会议事规则 或者未经业主大会授 权与物业服务人签订、修改物业服务合同； （四）（四）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪 用、侵占业主共有财产； （五）泄露业主信息； （六）侵害业主合法权益的其他行为。 业主大会、业主委员会作 出的决定违反法律、法规的，物 业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门 或者街道办事处 （镇人民政府）应当责 令限期改正或者撤销其决定，并通告全 体业主。 第十四条 业主委员会未按照业主大会议事规则组织 召开 业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府） 可以督促限期召 开；业主委员会不能正常开展工作的， 由街道办事处（镇人民 政府）组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调 整。 业主委员会任期内成员 出缺的，按照法律、法规以及业主 大会议事规则规定 递补或者重选。 第十五条 业主委员会任期届 满三个月前，应当书面告知街 道办事处（镇人民政府）。 街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届选举 小组，由换届选举小组组织 召开业主大会会议选举 产生新一届 业主委员会。换届选举小组人员的 构成参照业主大会筹备组。─ 8 ─